藤井　寿の、不動産質問回答コーナーでの、過去回答リスト

• アパート＆マンションの賃貸契約に必要な書類は？

  2020年08月04日

  　アパート＆マンションの賃貸契約に必要な書類は？ 　18歳の高校生です。就職で上京するのですが、アパートを借りるのに必要な書類を教えて下さい。

  

  アパートやマンションの賃貸借契約を締結する場合、一般的には以下の書類が必要になります。 ・契約者の住民票 ・契約者の印鑑証明書（実印） ・契約者の収入証明書 ・連帯保証人の住民票 ・連帯保証人の印鑑証明書（実印） 実際には、入居するアパートやマンションのオーナーや、契約を仲介する不動産業者さんが指定する書類を準備することとなります。 また、相談者の方は現在１８歳とのことですので、未成年ということとなり、法定代理人である親などの同意なく締結した契約は取り消すことができるとされています（２０２２年４月１日より、成年年齢は１８歳に引き下げられます）。 したがって、上記書類のほか、法定代理人の同意書（フォームは不動産業者などが用意することが多いです）の提出を求められることになると思われます。

• 契約書を交わしていなくても契約はしたことになるのでしょうか？

  2020年08月28日

  　建物の明け渡しについて、2つ質問させてください。 　まず背景から説明します。 　現在、私は実家を親戚に貸し出し中です。 　ただ、ここ最近は「親戚に貸すよりも、売った方が良いのでは？」と考えることが多くなりました。 　もし実際に実家を売るとなったら、親戚に出て行ってもらわなければなりません。 　ですが、一つ気がかりなのは、親戚ときちんと賃貸借契約を結んでいない点です。 　以上を踏まえて、下記2点について教えていただけますでしょうか。 　1.契約書を交わしていなくても、賃貸借契約は結んだことになるのでしょうか？ 　2.すでに住まわれている今、こちら都合で出て行ってもらうことは難しいでしょうか？

  

  ご実家を親戚に貸し出し中とのことですが、賃料を受け取っている前提でご回答します。 １．契約書を交わしていなくても、賃貸借契約は締結されていることになります。 ２．ご親戚が今後も居住することを希望する場合は、前田様都合で出て行くことを強制することは難しいと考えられます。 以下、それぞれの理由についてご説明します。 １について、契約は当事者双方の意思が合致すれば成立しますので、契約書等の書面を作成しなければ、契約が成立しないというものではありません。 実務上契約書等を作成することが一般的であるのは、双方の意思の合意内容すなわち契約の内容を明らかにし、後日の紛争を防止することが主な理由となります。 前田様がご親戚に実家を居住させ、そのご親戚から賃料を受け取っていれば、ご実家についてご親戚に貸すこと及び賃料の支払いについて意思が合致しているといえますから、賃貸借契約が成立しているといえます。 なお、建物をいつまで貸すという合意がなければ、賃貸借期間の定めはないこととなります。 ２について、期間の定めのない賃貸借契約は、申し入れの日から６ヶ月の経過をもって終了することとされています。 しかしながら、賃貸借契約の解約の申し入れを行うには、「正当事由」といって、貸主がその建物を使用する必要があったり、建物が極めて老朽化しており取り壊しをせざるをえないような事情が必要となります。 また、この「正当事由」がある場合でも、賃貸借契約の解約にあたっては、賃借人に相当の立退料を支払う必要があることもあります。 前田様が、単にご実家を売りたいとのことであれば、この「正当事由」の要件を満たさず、賃貸借契約の解約申し入れが認められない可能性が高いと考えられます。 そのような場合は、合意により賃貸借契約を解約することになりますが、場合によっては立退料として引っ越し費用や新しい住居の入居にあたっての初期費用を負担するなどの申し出をして、ご親戚の同意を得る必要があるかもしれません。

• 建物明け渡し訴訟：和解調書があれば、強制執行できますか？

  2020年08月31日

  　貸主側で、借主に対して建物の明け渡しで提訴しました。 　その後、借主が滞納金を分割払いするという条件で和解が成立。 　ところが、一段落したと思いきや借主からの入金がありません。 　和解調書には『支払いを怠った時は建物を明け渡す』という内容が明記されています。 　この場合、再度提訴することなく、建物を明け渡すよう強制執行が出来るのでしょうか？

  

  まず結論から申し上げると、ご相談者の方は、再度借主（債務者）に対して訴訟を提起することなく、建物の明渡しの強制執行をすることができると考えられます。 裁判における和解調書は、「債務名義」といって、確定判決と同一の効力を有しているためです。この「債務名義」とは、強制執行を開始する根拠となる公文書です。 ただし、強制執行の申立てを行うにあたっては、和解を行った裁判所から、和解調書の正本に「執行文」を付与してもらうほか、和解調書が相手方に送達されたことを示す「送達証明書」を取得する必要があります。 その上で、明渡しを求める建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対し、強制執行申立書を提出します。この申立てとともに、執行官の日当等に充てるため、数万円程度の予納金を納付する必要があります。 その後、すぐに明渡手続に着手するのではなく、執行官及び貸主またはその代理人（債権者ら）が借主に対して明渡催告を行います。 それでも明渡の断行日までに債務者が立ち退かない場合は、債権者にて執行業者（目的外動産の搬出を行う業者）を手配し、執行官、立会人及び債権者らの立ち会いのもと、強制的に断行手続を行います。合鍵を持っていない場合は、解錠業者を手配しておくこともあります。 執行業者の費用は建物の広さなどによって異なり、数十万円程度を要することもあります。 なお、建物に残置されている目的外動産があったときは、執行官と協議し、債権者側にて買取りを行ったり、廃棄するなどします。 このように、和解調書が手元にあっても、建物の明渡を完了させるまでには、様々な手続や相応の費用が必要となりますので、一度弁護士に相談することをお勧めします。

• お隣の建物の一部が、私の土地を侵害しています。

  2020年09月04日

  　父から相続した土地を売却することにしました。 　土地と隣の土地は、元は祖父の所有で、分筆して父と父の兄弟にそれぞれ相続されました。 　もともと１つの土地で所有者同志が親戚だったこともあって、隣地と私の土地の間には境界が分かるような塀などがありません。 　現在、隣には叔父の家があり、屋根の一部と、門扉の一部が私の土地に入り込んで見えます。 　父は生前から叔父にこのことは伝えていて、叔父も記憶はあるようです。 　売却のために土地家屋調査士に境界確定を依頼していますが、叔父の建物がはみ出して敷地内に収まっていなかった場合、どんな解決方法があるでしょうか？ 親戚なので、できるだけ円満な解決を希望しています。

  

  　隣地に建っている建物が越境している場合、法律上は、隣地の建物所有者に対して、建物の越境部分を取り壊すことにより、土地を明け渡すように請求することができます。 　しかし、隣地の建物所有者が、建物を建築することにより、越境部分の土地を占有し始めたのが何十年も前であるとすると、既に隣地の建物所有者が越境部分の土地を時効取得しているとの反論が認められてしまう可能性があります。 　他方、隣地の建物所有者に、越境部分の時効取得が認められないとしても、長年にわたりに存在している建物（屋根と門扉）の越境部分を取り壊し、越境を解消させることは、容易なことではありません。 　このように、法律的な主張を行った場合には、隣地の建物所有者である叔父さんとの間で紛争に発展してしまう可能性が高いと考えられます。 　親戚間ということで、円満な解決をご希望であれば、越境部分の土地を分筆し、その土地を相当な価格で叔父さんに買い取ってもらうことにより、越境を解消する方法が考えられるところです。 　まずは、土地家屋調査士に測量を依頼し、越境の有無を確認のうえ、解決方法について弁護士などにご相談することをお勧めします。

• 賃貸借契約における、更新後の保証人の責任について、教えて下さい。

  2020年09月04日

  　８年前に知人経営者の頼みで賃貸マンションの家賃の連帯保証人になりました。 　知人は、会社を経営していましたが、先月経営不振で廃業してしまいました。 　コロナ禍以前から、家賃の滞納が始まっていたようで、大家さんから、突然延滞賃料として約９０万円の請求を求められて困惑しています。 　契約時に保証人になることは同意しましたが、これまで数回の契約更新時に賃貸人から保証に関する意思確認はありませんでした。 　確かに、賃貸借契約書には、「連帯保証人は、契約更新後も保証責任を負うものとする」という趣旨の文言がありました。 　しかし、延滞の事実は知人、大家さん双方からも通知がなく、突然多額の請求をされて納得がいきません。 尚、家賃は月額１５万円で、極度額３６０万円と契約書に記載されています。知人の滞納は半年前からで、前回の契約更新は１年前です。 私は、延滞賃料を支払う責任があるのでしょうか？ 管理会社や大家の管理責任もあるのではないでしょうか？

  

  ご納得はいかないかと思いますが、連帯保証人である菅野様は、賃貸借契約の更新後も家賃の連帯保証債務を負っており、滞納賃料を支払う法律上の義務があります。 その理由は、賃貸借契約の更新後は連帯保証人の責任を免れるとの取り決めがない限りは、賃貸借契約の更新後も連帯保証契約の効力が及び、保証人は、更新後に生じた賃借人の債務を負う責任があると解されているためです。 菅野様は、契約更新後も保証責任を負うものとされていますので、菅野様が賃貸借契約更新後の滞納家賃の支払い義務を負うことについて、争うことは難しいと考えられます。 また、管理会社や大家の管理責任を追及したいお気持ちもごもっともと思いますが、それによって連帯保証人の責任が免除されるというものではありません。 なお、菅野様が滞納家賃を支払った場合は、主債務者である賃借人に対して求償権を取得しますので、知人に対して、延滞賃料として支払った金銭の支払いを求めることが可能です。

• 建物明け渡しの強制執行を、止めて貰う事って出来ますか？

  2020年09月23日

  　家賃の滞納が理由で強制的に退去させられそうです。 　すでに建物明け渡しの執行官と不動産屋さんが来てしまい焦っています。 　猶予が1ヶ月とのことだったのですが、この場合、滞納分の家賃を支払うことで、現在の賃貸に住み続けることができるのでしょうか？

  

  結論から申し上げると、滞納賃料全額を支払ったとしても、建物に引き続き居住することは難しいと考えます。 建物に執行官と不動産業者が訪れたということは、既に強制執行の申立てがなされていることを意味します。 そして、強制執行の申立てをするためには、そのために必要となる公的文書（債務名義）を貸主が有していることになります。 具体的には、賃料の滞納を理由として、貸主から建物明渡及び滞納賃料の支払いを求める訴えが提起され、貸主の勝訴判決が言い渡されていると考えられます（ご自宅に、訴状や判決書が届いているはずです）。 執行官や不動産業者の来訪は、強制執行手続の中の、「明渡しの催告」（強制執行の準備手続ないし予告のようなものです）があり、猶予の１ヶ月というのは、公示書に記載されている引渡期限を意味するものと考えられます。 ただし、実際に強制執行が行われるのは、引渡期限の数日前が一般的です。 したがって、今後１ヶ月以内に建物の明渡が実現される可能性が極めて高いといえます。 貸主との間で、滞納賃料全額を支払うとともに、今後の家賃を期限までに必ず支払うことを約束し、引き続き居住させてもらうよう交渉することは不可能ではありません。 しかし、裁判において貸主と借主との間の信頼関係が破壊されていると評価されていることや、これまで貸主が相応の費用と期間をかけて、裁判や強制執行の手続を踏んでいることを考えると、貸主から承諾を得られる可能性は極めて低いと言わざるを得ません。 強制執行に要する費用は、法律上債務者（借主）の負担となりますので、強制執行が行われる前に、動産類をすべて搬出した上で、自ら建物を明け渡すことが望ましいと考えます。

• 既に完済済みの抵当権設定登記を抹消したいが、債権者と連絡ができない場合の対応は？

  2020年10月12日

  　私名義の自宅の土地建物を売却するため、不動産業者と相談中です。 　所有権等の証明のために登記簿謄本を持参したら、はるか昔に個人金融業者（Y谷さん）から借りたお金の抵当権設定登記が、そのままになっていることが分かりました。 　かれこれ10年以上前のことで、家のリフォームのお金が足りなくて借りたときに、自宅の土地建物を担保として差し出しました。 　月々にキチンと返済を続けて後、まとまったお金が入って残金一括返済をし、借金自体は片付いています。 　抵当権抹消登記をしてもらおうと司法書士に相談したら、「Y谷さんから抵当権設定登記の抹消を認める「解除証明書」を作ってもらって下さい」と言われました。 　しかし、Y谷さんとは最後の一括返済以後、一度も連絡したことがありません。事務所も畳んでしまったようで、現在は全く別の会社のオフィスになっていました。 知っている電話番号も使われなくなっており、自宅など全く分かりません。 　不動産業者からは、抵当権付きの物件では購入に応じないと言われてしまい、万事休すで頭を抱えています。 　このような状況で、抵当権設定登記をするにはどうしたらいいでしょうか？ 　ご回答よろしくお願いいたします。

  

  　ご相談の状況で、ご自宅の土地建物に設定されている抵当権を抹消するためには、Y谷さんに対して抵当権抹消登記請求訴訟を提起して確定判決を得るか、任抵当権抹消登記手続に協力してもらう必要があります。 　裁判を起こしたり連絡を取るためには、原則として相手方であるY谷さんの現住所を特定する必要がありますが、Y谷さんとの間で金銭消費貸借契約を締結したときなどの住所地が分かれば、弁護士がそれを手がかりに、職務上請求という職権の手続で住民票やその除票などを取り寄せることによって、相手方の現在の住所が判明することがあります。 　ただし、この職務上請求は弁護士などの専門家しか行うことができないので、まずは弁護士に相談されることをお勧めします。

• 従来の借地権から、定期借地権に切り替えはできますか？

  2020年10月12日

  　実家の敷地が借地で、今は両親が住んで地主さんに地代を払っています。 　借地権は平成3年に家を建てたとき、父と地主さんで契約書を作ってあります。 　昨年あたりから母の膝腰が弱ってきているので、父から実家をバリアフリーにリフォームし、二階を改築して私達家族（夫婦と子どもが二人）に同居しないか、と言ってきました。 　私は一人娘ですし、子ども達もまだ保育園で転校の心配もないし、実家の広さなら二世帯同居には十分だと思います。 　しかし夫は、土地が借地なことに抵抗があるようです。 　「築30年の家をリフォームしても、その先修繕が増える。 今は十分広いようだけど、子ども達が大きくなって大人6人だと間違いなく手狭になるだろう。 　建物買取請求権付定期借地権の土地で、リフォームにかける費用に俺たちが資金を足して新築するならば、子ども達が成人する頃まで住むことも考えられる。 　今の条件だと、長くは同居できないよ。」といいます。 　特に、このまま住み続けたのでは、借地を返す時に家を取壊すだけでもお金がかかる。 そのころには老朽化が進んで建物自体の価値がなくなる、というところが嫌なようで「リフォームして同居するために費用をかけて、将来の取り壊し費用が残らないんじゃ本末転倒。」と不満そうです。 　今の借地権を、夫の希望する建物買取請求権付定期借地権に切り替えてもらえば、夫の希望する案もできるんじゃないかと思います。 　地主さんにお願いして、借地権を定期借地権に変更してもらうことはできないでしょうか？よろしくお願いします。

  

  　お父様と地主との間で借地契約を締結したのが平成3年であれば、旧借地法が適用され、契約期間は30年または60年（重量鉄骨造など堅固建物の場合）となります。 　契約期間が30年の場合、令和3年に借地契約の契約期間が満了することとなりますが、地主側において、土地の使用を必要とする事情などがない限り、借地人が希望すれば原則として借地契約を更新することができます。 　また、地主側に土地の使用を必要とする事情などがあり、借地契約を更新しないとしても、現存する建物は地主に時価で買い取ってもらうことができます。 　さらに、通常は立退料として借地権価格の一定割合や移転費用などを地主から支払ってもらうことができます。 　したがって、ご相談のケースでは、地主と協議などして建物買取請求権付借地権に変更してもらう必要はなく、現状の借地契約を更新することが望ましいと考えます。

• 裁判での鑑定料の負担は、折半にできないでしょうか？

  2020年11月26日

  地主をしています。 私の土地を自宅用地に借りている借主と、地代の値上げについて協議をしてきましたが、どうにも折り合わず、借地料増額請求の訴訟提起を考えているところです。 　裁判については、　 ・先に調停を申し立てて、不調になったら民事訴訟になる、という裁判上の手続きの流れ ・訴訟に移行した時、 裁判所が指定する不動産鑑定士に土地の鑑定を依頼しなければいけない、 との２点を地裁で教えていただきました 。 　この「土地の鑑定にかかる鑑定料」は、貸主の私が全額負担しなくてはいけないものなのでしょうか？ 　もとはといえば、地代の値上げに被告が合意しないから訴訟に移行せざるを得なくなるわけですから、原因は被告側にもあると思います。 ですから、鑑定費用については、借主の被告と貸主の原告で半額ずつ折半するということはできないのでしょうか ？ 　正式な鑑定となると費用も安くはないので、気持ちの上でも正直、負担に感じます。 なにか、多少でも負担を軽くする方法を知りたいと思っています。 ご教授よろしくお願いいたします。

  

  　賃料増額訴訟において、当事者双方がまず主張反論を行った後､当事者の申し出により、裁判所が指定する第三者の不動産鑑定士による賃料の鑑定がなされるのが通常です｡ 　その鑑定費用は、賃料の増減を希望する原告（今回のケースですと堀込様）のみがすべての鑑定費用を負担するわけではなく、原告被告が折半して負担することとなります。 　費用負担を軽減する方法についてですが、裁判所が指定する不動産鑑定士に鑑定を依頼する以上、鑑定費用の値下げ交渉をすることは原則としてできません。双方が鑑定費用の負担を避けるため、鑑定を依頼する前に双方が歩み寄って賃料について合意し、和解することは考えられるところです。

• 建築トラブルに遭って相談に乗ってもらえる、一級建築士を探しています

  2021年01月08日

  自宅の新築を某ハウスメーカーにお願いして進めていました。 ところが、こちらの要望は一方的に否定するくせに、頼んでいないオプションを勝手に付帯させており工事着手してから発覚するなど、信頼関係が崩れつつある状況です。 　妻が消費者センターや、建築紛争審査会に相談してみたのですが、事情を聞いただけで具体的な解決には至っていません。 消費者センターでは「弁護士を入れて訴訟するしかないかもしれません。」と言われ、とてもショックを受けています。 工期も決まっており、納得しないまま工事が進んでいる状況です。 　いちばん困っていることは、ハウスメーカーがこちらに伝えてくることが信用してよいのか、こちらの知識がないことを悪用して、自分達に都合よく決めているのかが分からないことです。 筋の通った変更や拒否ならこちらも納得できますが、なんとなく、そうじゃない気がして安心して工事を続けて貰える気がしません。 　今、とても不安なので、一級建築士から、他の建築士やハウスメーカーが設計して工事している物件について、病院のセカンドオピニオンのように、専門知識に基づいて判定して貰えないか？と希望しています。 有料でも良いので、そうしたアドバイスを貰える方法はありませんか？万一、問題が見つかった場合、改修だとか、完成後のメンテナンスなどの相談をお願いできないでしょうか？ 　安い買い物ではないため、後悔しない新築がしたいです。 アドバイスをぜひ、お願いします！

  

  注文者が頼んでいないオプションを勝手に付帯させることは、工事請負業者が工事請負契約に定めのない工事を勝手に行うものであって、岡島様がその工事を承諾しない限り、工事代金の支払義務はありません。 そのオプションが特定できれば、速やかにそのオプションの撤去を求めることになろうかと思います。オプションが付帯されたことを知りつつ何もしないと、オプションの付帯を承諾したとみなされるリスクがあります。 仮にオプション工事をすべて特定できなくとも、請求を受けた段階で、工事請負契約書に取り決めがないことを理由に、付帯されていたオプションの撤去工事を求めるとともに、支払を拒絶することができると考えられます。 岡島様が消費者センターでアドバイスを受けたとおり、建築事件に詳しい弁護士に一度ご相談されることをお勧めします。

• マンション管理士とのスポット契約で裁判になった！総会決議は不可欠ですか？

  2021年02月04日

  私の住むマンションはマンション管理士が入っておらず、管理は管理組合が運営していました。 しかし、去年5月の総会の後、理事長が「管理規約10条にあるように「専門知識を有する者を活用する」見地に立って、マンション管理士を入れることで、理事会の管理運営がもっとスムーズにできると思う。」と提案して、旧知の仲だというマンション管理士Yを紹介しました。 　昨年9月の秋の理事会で、理事長から以下の提案がありました。 ・翌年5月（つまり、今年5月）まで、マンション管理士Yと理事会のアドバイザーとして短期のスポット契約を結ぶ ・この契約期間中、特に問題なければ、次年度から年次契約に変更 　理事会の採決は1名を除き圧倒多数で採決され、マンション管理士Yはアドバイザーに就任して、定期理事会でアドバイスを行っていました。 　今年3月の年次総会の時に、一般の組合員であるAから、Yの雇用について次のような通告を受けました。 ①総会の決議を経ないでマンション管理士を雇うのは違法。 ②Yとのスポット契約で支払われた顧問料を管理組合に返還せよ。応じなければ理事長本人を提訴する。 　理事長は返事を渋ったため、Aはキツイ態度で「裁判します！」と宣言してきました。 　昨日、緊急で臨時理事会がありましたが、議事は「裁判の費用を管理組合と理事長個人のどちらが負担するか？」に終始して、抜本的な解決にはなりませんでした。 　元はと言えば、普段から強引な理事長が、Yを独断に近い形で雇い入れたために、この事態を招いたのではないか？という気がします。 　Aの言い分「マンション管理士のスポット契約は総会を通さずに決めることは違法」ですか？ Aの言うように、理事長個人を相手に裁判を起こすことが可能なのでしょうか？ その場合、Aの言い分が認められることはありますか？ 　理事全員、とても不安で管理どころでない心境です。 よろしくご回答お願いします。

  

  津田様がお住まいのマンションの管理規約を確認できていないため、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」（以下「標準管理規約」といいます）をベースにしたものであることを前提としてご回答いたします。 標準管理規約においては、マンション管理士との業務委託契約を締結する権限の所在について、直接定められてはいません。標準管理規約第48条15号において、「その他管理組合の業務に関する重要事項」は総会の決議事項とされており、対象の契約がこれに該当するかが問題となります。 対象の契約は理事会のアドバイザーのためのスポット契約とのことで、マンションの管理や理事会の業務執行そのものに関するものではありませんので、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当しない余地もある案件と考えられます。他方、契約金額や業務内容の重要性があれば、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当することもあり得ると考えます。 そこで、今回の契約締結が管理規約に反するものかどうかについて、マンション管理に詳しい弁護士に相談されることをお勧めします。

• マンション管理士の依頼契約は、総会の承認が必須ではないのでしょうか？

  2021年02月05日

  マンション管理士との顧問契約について質問です。 現在、顧問契約をしているマンション管理士Xは自動更新の年次契約を結んでいます。 そのため、理事会、総会のどちらも契約更新の決議をしていないことが気になっています。 現在の管理規約には、マンション管理士の契約に関係する総会決議の議決事項として、以下の条文があります。 【議決事項】 第47条 (4)組合管理部分における管理業務委託契約の締結 (5)その他管理組合の業務に関する重要事項 この条文を根拠に、マンション管理士Xの契約更新を総会の議事に上げることはできないでしょうか？ 　マンション管理士のXは、管理士業界では評判の良い人らしいですが、管理士としての能力に疑問があります。 過去にも理事会の選挙議案で重大なミスをして、一部の住人から現在の管理組合を相手取って訴訟沙汰に発展したことがあり、危うく理事の解任再選挙になる騒ぎを起こしました。 　この騒ぎも、元はと言えば理事とマンション管理士の過失が原因なのですが、理事のほとんどが持ち回りの1年交代で運営されているため、「マンション管理士の能力を査定する」という発想が難しく、契約見直しの必要性を感じていないようです。 しかし私だけでなく、かなりの人数の住人がマンション管理士Xの対応を疑問視しており、理事会で全く問題にならないことに不信感を持っているようです。 　せめて、総会の席で議事に上げることで、マンション管理士Xの能力不足が問題にできるのではないかと考えています。 採決の結果、契約が継続となるのであれば仕方ないと思いますが、自動更新だからと過失の追及がないのはおかしいと思うのです。 　関連する法律に、マンション管理士の他の定めがあれば、それも併せて教えていただけたらと思っています。 　よろしくお願いします。

  

  　マンション管理士とは、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、助言、指導等を行うことを業務とする者であり、マンション管理において重要な役割を果たしています。 　したがって、マンション管理士との契約締結は、業務内容及び契約金額等にもよりますが、お住まいのマンションの管理規約第４７条（４）（５）に該当しうると考えられます。 　また、X氏との契約は、自動更新されているとのことですが、契約期間としては毎年満了しており、改めて契約を締結していると評価されますので、Ｘ氏にマンション管理士としての適格性に疑義があれば、総会にて改めて契約締結の可否を諮ることが望ましいと考えられます。 　そして、総会に提出する議案は理事会にて決定することが一般的であることから、まずは理事会に当該議案を総会に提出するよう働きかけることが考えられます。 　場合によっては、所定の割合または数の同意を得て、臨時総会の招集を求め、Ｘ氏の解任等にかかる議案を提出することも考えられるところです。

• 大家の親からの将来の相続税対策を公認会計士に相談したいです

  2021年03月12日

  ５０代の会社員です。 地方に住む親が代々地主で、農地や貸家、アパートなどの不動産を複数所有して、地代と賃料で生計を立てています。 父親が祖父から代替わりした当時は農地が多かったのですが、都市化が進んで離農する農家が増えたことで、今は戸建ての貸家とアパート経営が中心になっています。 税金は個人事業主で青色申告というのをやっているそうです。アパートの建築にはローンも利用しているため、商工会の税理士さんにお願いしているとも聞いています。 　父親もそれなりの年齢になっているため、先を見越して代替わりと相続の準備を始めたい、と言いだし、他家に嫁いだ妹二人とも話し合う予定になっています。 　困っているのは相続財産の分け方で、父親は長男である自分一人で祖父からの不動産をほぼ全て引き継ぎ、叔母は自宅になった家１軒をもらっただけだったらしく、同じように、私が大部分を相続すればいい、と考えています。 しかし、そうなると私の税負担が莫大になってしまいます。妹たちも不満を感じるでしょうし、兄妹仲がこじれるのは避けたいのです。 　末の妹は、商家に嫁いだため経営に明るく、どうせならば相続を機に、兄妹で会社を立ち上げて運営した方が、相続税対策になると言います。 真ん中の妹は、父親の物件に住んでいて、給料を貰っているので、法人化に乗り気のようです。 　相続税対策として考えた場合、どちらが節税効果が高くなるのでしょうか？ 　公認会計士さんのご意見をたまわりたく、よろしくご回答お願い申し上げます。

  

  お母様がご存命かはご相談内容からは明らかではありませんが、お父様がお亡くなりになったときにお母様がご存命であれば、お母様と森様ご姉妹で遺産分割協議を行うことになります。 他方、お母様が既にいらっしゃらなければ、森様ご姉妹でお父様の財産について、遺産分割協議を行うこととなります。 現時点では、森様とご姉妹の間で、相続についての考え方に相違があるようですので、遺産分割協議がスムーズにまとまらないおそれがあります。 そのような場合は、最終的には家庭裁判所で行う遺産分割調停によらなければ解決できないこともあり、感情的なしこりを残してしまうことも懸念されます。 そこで、森様とお父様とご姉妹で相続の方向について話し合っていただき、お父様に、誰にどの財産を相続させるかという遺言書を作成していただいてはいかがでしょうか。必要に応じて公認会計士などに相続対策の方法をご相談いただくことも考えられます。 なお、遺言書の種類としては自筆証書遺言と公正証書遺言が多く利用されています。 このうち、遺言者が自筆して作成する自筆証書遺言では形式不備などにより無効とされたり、紛失したりするリスクがあります（令和2年7月10日から、法務局において自筆証書の保管をしてもらうことができる制度が創設されました）。 そこで、多少の費用はかかるものの、公証人が作成し原本を公証役場で保管することにより上記リスクのない、公正証書遺言の作成をお勧めいたします。 公正証書の作成費用は遺産の内容や評価額などによって決まりますが、公証役場に問い合わせれば教えてもらえます。

• マンションとの管理委託契約で期間短縮されると管理組合に不利ですか？

  2021年03月14日

  マンション管理組合の者です。当マンションは某管理会社に管理委託契約を結んでおり、更新の度に管理業務主任が来て重要事項説明を行って更新をしています。 　今回、大規模修繕の年に当たっており、耐震補強などの工事が予定されています。 これに先だって管理委託契約を更新する前提で契約条件の見直しが行われました。 管理会社側とも話し合いが持たれましたが、最終的な結論が出ないまま更新期を迎えました。 　そこで、折衷案として「現在の条件で一旦契約期間を短縮して更新を行い、その期間中に改めて管理委託契約の条件を確定しよう。」ということで落ち着きました。 当面6か月間だけ、現状の条件のまま管理委託契約を結び、その期間中に修繕後の条件を決定するのが良いだろうと管理組合でも合意がされました。 　先日、管理業務主任が来て契約更新の重要事項説明を行ったのですが「契約期間を短縮しましたが、その他の内容を同一条件で更新していますので、法令上同一条件の更新を行う形となります。」と説明されました。 　ここで疑問なのですが、契約期間は短縮されているわけですから、同一条件の更新だと、管理組合にとって不利な条件を提示されたことになっていないでしょうか？ 変則的な更新は初めてのことで、理事も法律のことまでは良く分からないといいます。 詳しい解説を希望しています。 よろしくお願いいたします。

  

  　管理委託契約の契約期間を短縮した意味合いとしては、契約期間満了時に、その時点における大規模修繕などの諸事情を踏まえて契約内容を新たに取り決めることができることにあります。 　契約期間中は、双方の合意がなければ契約内容の変更はできませんが、契約締結時であれば、更新前の契約内容に拘束されることなく、新たに契約内容を決めることができます。 契約内容について合意に至らなければ、原則として管理委託契約は更新されず、契約終了となります。 　したがって、契約期間の短縮は、当事者双方が早期に契約内容について協議する機会を設けたという意味があるにとどまり、ただちに管理組合にとって不利なものであるとはいえないと考えられます。 　ただし、管理委託契約が終了した場合は、管理組合は新たに管理会社を探す必要があることから、管理会社側が、契約の終了を暗に示しつつ、交渉を優位に進めようする懸念はあります。 　管理委託契約の締結ないし交渉に際しては、管理委託契約に詳しい弁護士にご相談されることも考えられます。

• 身内だけで不動産管理会社を設立する場合でも、就業規則は必要ですか？

  2021年04月21日

  祖父が亡くなって、祖母と父たち姉弟で遺産分割、 相続をすることになりました。 祖父は二代前から地主の家系で、不動産をたくさん保有しており、賃料収入で生計が立てられる位の金額を得ていたようです。 将来、相続税の節税のために、祖母と父たち3人に少しずつ分ける準備をする予定でした。 ところが事故で突然亡くなってしまったため、とりあえず一旦祖母が全て相続して相続税を払い、伯母や父、叔父たちは不動産会社を立ち上げて祖母から物件を借り受け、祖母には賃料として月々一定額を渡す形にすることに決まったそうです。 　専業主婦をしている伯母が社長になり、父と叔父が役員で、私や伯母の息子である従兄たちが社員です。 　ここまでの段取りは伯母の知り合いだという司法書士がしてくれて、会社の立ち上げまでもう一歩、というところにきて、叔父の奥さんのA子さん（父の義妹、私からみると叔母）が突然文句を言いだしました。 「会社にするなら、ちゃんと就業規則を作っておかなければ労働基準監督署から睨まれる。」と言いだして、みんな困惑しています。 叔父は「法律上は会社と言っても身内だけの零細企業。」とA子さんに説明したけれど納得して貰えないといいます。 　こんな場合でも、就業規則は必要なのでしょうか？ 今のところ残業が発生することもなく、私も従兄も定時で帰宅出来ています。 小さいころから仲良くしてきた親戚同士で、特に規則が必要とは思えないですが、それでも作らなければならないでしょうか？ もし、就業規則を作りたい場合、社会保険労務士にお願いすれば手伝っていただけるのでしょうか？ よく分からなくてすみません。 よろしくお願いします。

  

  労働基準法上、常時雇用する従業員（パートを含む）が10名以上の事業場は、就業規則を作成し労働基準監督署に届出をする義務があります。 したがって、ご相談いただいた会社の従業員（パートを含む）が現在10名未満であれば、就業規則を作成しなくとも労働基準法違反とはならず、労働基準監督署から問題視されることもありません。 他方で、就業規則を作成することによって、労働時間や休日、服務規律、賃金、退職金の有無など、就業上のルールや労働条件が明確化され、これらに起因するトラブルを未然に防ぐことができるメリットもあります。また、会社の事業規模が今後拡大し、常時雇用する従業員が10名以上になれば、いずれにしても就業規則を作成しなければならないこととなります。 そこで、就業規則の作成に関して、社会保険労務士や労働問題に詳しい弁護士にご相談することをお勧めいたします。

• 家賃滞納による、建物明渡訴訟費用のお見積りを御願いします。

  2021年06月01日

  　独身者向けのワンルーム（ユニットバスと簡易キッチン）６室のアパートを持つ大家です。 家賃は指定口座に振り込みで、翌月分を前月末に払ってもらっています。 　1年前から入所者Aさんの家賃が遅れ始め、3か月遅れて、払うように言いに行くと2か月分振り込まれるの繰り返しで、４か月前からは払われていません。 家賃は現在8か月分が滞納され、連帯保証人とも連絡が着きません。 　契約期間はあと7カ月残っていますが、このままズルズルと滞納が続くのは迷惑なので、契約を打ち切って強制的に退去して欲しいです。 強制退去には法律上の手順が必要と聞いています。専門家にやってもらいたいのですが、どのような資格の人にお願いするのが良いでしょうか？ 刑事とか民事とか裁判のことは良く分からないのですが、どの法律で対応できるかを知りたいです。 　手順を踏んでも出てくれない場合、どんな方法がありますか？ 法的な対処法を専門家に依頼した場合、費用はどのくらいになるのか、おおよその金額も併せて教えてください。

  

  建物明渡案件は、法律事件に関する事務に該当しますので、弁護士が取り扱っています。 賃料滞納の場合に、建物の明渡を実現するまでの一般的なプロセスは以下のとおりです。 ①まずは一定期間内に未払賃料全額の支払いを求め、仮に支払いがなければ改めて通知をすることなく、当然に賃貸借契約を解除するという内容の内容証明郵便を送付します。 内容証明郵便により通知を行うのは、後日裁判となった場合に、未払賃料の支払請求をしたこと及び契約解除の意思表示をしたことを証明できるようにするためです。 なお、通知を行った後、定めた期間内に賃料の支払いがあった場合は、賃貸借契約関係が存続することとなり、建物の明渡を強制することはできません。 ②通知を行った後、期限内に賃料全額の支払いがない場合は、地方裁判所または簡易裁判所に、建物の明渡及び未払賃料（賃料相当損害金）の支払を求める訴訟（民事訴訟）を提起します。 ③訴訟においては、双方の主張や証拠に基づいて審理がなされますが、８か月分も賃料が滞納していれば、貸主と借主との信頼関係が破壊されているとして、契約の解除すなわち建物の明渡請求が認められることが通常です。 裁判所の勧めなどにより、建物を明け渡す内容の和解が成立することもあります。 ④判決または和解に基づいて任意に建物の明渡がなされれば、目的が達成されることになります。 ⑤判決または和解に基づいて建物の明渡がなされない場合は、裁判所の執行官に建物明渡の強制執行の申立を行い、強制的に建物の明渡を実現することになります。 弁護士に依頼した場合の費用については、弁護士ごとに報酬基準が異なること、事実関係などの争いの有無や建物の賃料などの事情にもよること、から一概には言えません。 一つの目安として、一般的な居住用アパート・マンションの明渡の場合、 ①任意の交渉の段階では着手金10～20万円程度 ②訴訟に移行した場合は追加の着手金10～20万円程度 ③さらに強制執行を行う場合は①②とは別途手数料10～30万円程度 がかかることが考えられます。 また、建物の明渡が実現した場合は、成功報酬として10～50万円程度がかかることが想定されます。 なお、建物明渡の強制執行を行う場合、残置物の撤去のために業者に支払う費用として、数十万円程度を要することもあります。

• 賃料減額請求調停費用の、お見積りを御願いします。

  2021年07月05日

  　実家の家賃値下げについてご相談したいです。両親は荻窪駅から徒歩10分の２Kのアパートに住んでいます。 建物は築65年の木造モルタルだそうです。 契約者は父で、毎月7万円をかれこれ15年滞納もなく払い続けています。 　先日、お隣の人が退去の挨拶に来られた時、5年前から老朽化を理由に賃料減額請求というのを裁判所でやって、家賃を2万5千円まけてもらっていたことを教えられました。 驚いた母が同じ階の他の入居者に確認すると、一番長く住んでいたウチの家賃が一番高いことが判りました。 お隣の空室を扱う不動産屋に聞いたら、家賃は共益費込で5万で募集しているそうです。 　両親は「騙されていた、不公平だ、賃料減額請求というのをやりたい。」と言いますが、何をすればいいのか良く分かりません。 どこかで相談に乗って下さる専門家はいないでしょうか？ 　同じ建物なのに、家賃に差があり過ぎるのは詐欺で刑事事件にはなりませんか？ または、民事で救済措置はないのでしょうか？ 　法的な処置を専門家を頼んでやってもらうと、どのくらい費用がかかりますか？ ご回答を御待ちしています。

  

  賃料減額請求については、法律事件に関する事務であることから、弁護士が取り扱っています。 まずは、例えば同じアパートの同じ間取りの部屋と同じ水準まで賃料を引き下げるように貸主と交渉し、合意に至らなければ、簡易裁判所に賃料減額請求調停を提起することになります。 賃料減額請求調停においては、調停委員（裁判官を含め３人）が間に入って、借主と貸主の双方から事実関係や言い分を聞き、合意の形成を目指します。 不動産鑑定士の調停委員から、客観的な意見が示されることもあります。 賃料減額請求調停において賃料の合意に至らない場合は、調停は不調となります。 その後は、賃料減額請求訴訟を地方裁判所に提起することになります。 審理の中で、第三者的立場の不動産鑑定士による鑑定がなされることもあります。 和解により賃料の合意に至らなければ、判決により新たな賃料が決まることになります。 ただし、必ずしも同じアパートの他の部屋と同じ賃料水準まで引き下げられるものではありません。 また、賃料減額時よりも過去に遡って賃料が減額されることはありません。 なお、同じ建物であるにもかかわらず、部屋によって家賃に差があり過ぎることは不公平とお思いになることはもっともですが、賃料は貸主と借主の合意により決まるものであり、同じアパートの他の部屋と同水準にしなければならないものではありません。 貸主が借主に対して他の部屋の賃料を偽って伝えて、高額の賃料で契約をしたといった事情がなければ、詐欺とはなりません。 一般的な弁護士費用の見積金額としては、弁護士によって報酬基準が異なること、交渉・調停・訴訟のどの段階で案件が終了するかによることから、一概には申し上げられません。 一つの目安としては、現在の賃料からすると、着手金10～20万円程度、成功報酬は減額した賃料の半年～1年分程度と考えられます。

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