Q.マンション管理士とのスポット契約で裁判になった！総会決議は不可欠ですか？

私の住むマンションはマンション管理士が入っておらず、管理は管理組合が運営していました。
しかし、去年5月の総会の後、理事長が「管理規約10条にあるように「専門知識を有する者を活用する」見地に立って、マンション管理士を入れることで、理事会の管理運営がもっとスムーズにできると思う。」と提案して、旧知の仲だというマンション管理士Yを紹介しました。

　昨年9月の秋の理事会で、理事長から以下の提案がありました。
・翌年5月（つまり、今年5月）まで、マンション管理士Yと理事会のアドバイザーとして短期のスポット契約を結ぶ
・この契約期間中、特に問題なければ、次年度から年次契約に変更

　理事会の採決は1名を除き圧倒多数で採決され、マンション管理士Yはアドバイザーに就任して、定期理事会でアドバイスを行っていました。

　今年3月の年次総会の時に、一般の組合員であるAから、Yの雇用について次のような通告を受けました。
①総会の決議を経ないでマンション管理士を雇うのは違法。
②Yとのスポット契約で支払われた顧問料を管理組合に返還せよ。応じなければ理事長本人を提訴する。

　理事長は返事を渋ったため、Aはキツイ態度で「裁判します！」と宣言してきました。

　昨日、緊急で臨時理事会がありましたが、議事は「裁判の費用を管理組合と理事長個人のどちらが負担するか？」に終始して、抜本的な解決にはなりませんでした。
　元はと言えば、普段から強引な理事長が、Yを独断に近い形で雇い入れたために、この事態を招いたのではないか？という気がします。

　Aの言い分「マンション管理士のスポット契約は総会を通さずに決めることは違法」ですか？
Aの言うように、理事長個人を相手に裁判を起こすことが可能なのでしょうか？
その場合、Aの言い分が認められることはありますか？

　理事全員、とても不安で管理どころでない心境です。
よろしくご回答お願いします。

2021年02月04日 (追記: 2021年02月04日)

津田　竜太郎さん

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専門家の回答

リンクパートナーズ法律事務所

藤井　寿

弁護士公認会計士税理士

東京都 > 中央区銀座7－13－5　NREG銀座ビル4階

津田様がお住まいのマンションの管理規約を確認できていないため、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」（以下「標準管理規約」といいます）をベースにしたものであることを前提としてご回答いたします。

標準管理規約においては、マンション管理士との業務委託契約を締結する権限の所在について、直接定められてはいません。標準管理規約第48条15号において、「その他管理組合の業務に関する重要事項」は総会の決議事項とされており、対象の契約がこれに該当するかが問題となります。
対象の契約は理事会のアドバイザーのためのスポット契約とのことで、マンションの管理や理事会の業務執行そのものに関するものではありませんので、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当しない余地もある案件と考えられます。他方、契約金額や業務内容の重要性があれば、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当することもあり得ると考えます。

そこで、今回の契約締結が管理規約に反するものかどうかについて、マンション管理に詳しい弁護士に相談されることをお勧めします。

2021年03月02日